обозреватель консультации публикации это мы не проходили опять учиться давайте знакомиться о проекте написать письмо
обозреватель консультации публикации это мы не
проходили
опять учиться давайте
знакомиться
о проекте написать
письмо

  « главная страница

 

 

 06.08.2001 

Сын, невестка и ее сестра вложили равные доли в 2-х комнатную квартиру в г.Киеве, которая будет сдана к концу года. Можно ли по украинскому законодательству оформить квартиру в "общую собственность"? И надо ли так делать, чтобы избежать конфликта, если сестра выйдет замуж?


Выбор режима приобретаемой собственности, по общему правилу, происходит по усмотрению самих собственников. Гражданский кодекс Украины (ГК) содержит положения об общей собственности, которая представляет собой право двух и более субъектов на один объект. При таком режиме собственности собственники осуществляют правомочности по взаимному согласию (ст. 113 ГК). Такая собственность может быть общей совместной или общей долевой (ст.112-199 ГК). Закон Украины "О собственности" в императивной форме устанавливает общую собственность для имущества супругов (ст.16) и для имущества, созданного или приобретенного другими гражданами впоследствии их совместного труда (ст.17-18). Таким образом, право совместного владения в украинском законодательстве может возникать и в силу прямого указания закона.

В рассматриваемой ситуации объектом будущей собственности является квартира, потому на такую собственность будут распространятся жилищные взаимоотношения. Учитывая неоднозначность жилищного законодательства в Украине, оформить квартиру как общую долевую собственность в указанием равных долей будущих владельцев объекта собственности было бы предпочтительнее, чтобы установить ясность доли каждого. Двое из них – супруги, собственность которых является общей совместной в силу ст.16 Закона "О собственности" и ст.ст. 22 и 28 Кодекса о браке и семье. То есть, если собственность будет оформлена с определением каждому из совладельцев одной трети, то треть, принадлежащая сыну, будет находиться в общей собственности его и невестки, и наоборот. В случае замужества сестры невестки, она будет иметь право поселить на принадлежащую ей площадь своего супруга.

 


Я хотела бы узнать: как прописка влияет на мое право собственности на жилое помещение. Могу ли я вселить в свою собственную квартиру постороннее лицо, и нужно ли согласие прописанного лица, если я хочу продать квартиру?


В связи с появлением Указа Президента "О дополнительных мерах относительно реализации права человека на свободу передвижения и свободный выбор места проживания", которым предложено постепенно отменить институт прописки, а также, в свете внесенных изменений в Кодекс Украины об административных нарушениях", где отменена ответственность за нарушения, связанные с пропиской, можно ожидать, что постепенный переход от прописки к регистрации граждан изменит и ситуацию с правом на пользование жилым помещением. Новый жилищный кодекс также призван изменить ситуацию в сфере жилищных отношений, но пока остается только ждать его принятия.

На сегодня, в силу статьи 150 действующего Жилищного кодекса (ЖК) собственники жилых помещений распоряжаются своей собственностью по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменить, закладывать и пр. Статья 156 предоставляет право членам семьи собственника, поживающих вместе с ним, пользоваться жилым помещением наравне с собственником, если при их вселении не оговорено иное. Являясь административным актом оформления проживания по конкретному адресу, прописка гражданина на жилой площади, право собственности на которое принадлежит другому лицу, дает ему право на пользования жилым помещением, которое не следует путать с правом на само жилье. При этом, поскольку пользование не подразумевает распоряжение, а названные статьи не обязывают собственника получать согласие для распоряжения жилой площадью лиц – не собственников, можно сделать вывод, что такое согласие необходимо в случаях применения к имуществу режима совместной собственности супругов, других случаев совместного владения. К членам семьи собственника ст.156 в соответствии с ч.2 ст.64 относит супруга, детей, родителей, других лиц, которые постоянно проживают с собственником и ведут с ним совместное хозяйство. Лицу, которое претендует на право пользования жилым помещением будет необходимо подтвердить свое соответствие этим условиям, при этом следует отметить, что понятие "члена семьи" отличается в понимании семейного права и жилищного законодательства. Поэтому, лицо, прописанное в квартире собственника, с точки зрения семейного законодательства, может быть и посторонним.

Кроме того, вселить в свою квартиру постороннее лицо собственник имеет право, например, заключив договор найма жилого помещения в соответствии со ст.158 ЖК, предоставив нанимателю возможность пользоваться помещением в квартире собственника в силу договора, как изолированным, так и не изолированным. Ст.168 ЖК устанавливает, что заключенный договор найма жилого помещения на определенный срок может быть продлен только по взаимному согласию между сторонами. Поскольку в силу ст.61 Гражданского кодекса (ГК) соглашение может быть заключено под отменяющим условием, то есть, когда стороны ставят прекращение своих взаимоотношений в зависимость от наступления определенного события, в качестве такого условия можно оговорить случай продажи квартиры собственником. Это позволит избежать обязательности договора для нового собственника, предусмотренной ст.268 ГК.

Позиция Верховного суда относительно споров о праве пользования жилым помещением, которая основывается на ст.64, 65 ЖК, строится на обязательном выяснении факта использования жилой площади в качестве постоянного места жительства, являются ли проживающие лица членами семьи собственника жилой площади, вели с ним совместное хозяйство, была ли договоренность между проживающими о порядке пользования жилым помещением (см. Определение Коллегии ВС по гражданским делам от 05.08.98). Согласие на продажу квартиры лица, которое не является супругом, собственника и не является совладельцем квартиры, законодательство не требует. Исключением являются случае опеки (попечительства), заключение сделок в интересах недееспособных (ограниченно дееспособных) лиц.

 


Как оформить выход из состава учредителей ООО одному из его участников (всего их два), если второй учредитель этого не желает? Можно ли как-то отправить второму учредителю заявление о выходе нотариально заверенным письмом с уведомлением, чтобы подтвердить, что это именно заявление о выходе? Ведь нотариат себе копий таких писем не оставляет и доказать, что там было именно заявление о выходе невозможно?

Необходимо ли иметь выходящему учредителю какой-то подтверждающий документ его выхода (например, надпись на копии заявления, сделанную остающимся учредителем, что он ознакомлен с заявлением и претензий не имеет)?

Поскольку в результате такого выхода останется только один учредитель (а по закону о Хозяйственных товариществах их должно быть не меньше двух), чьи это будут проблемы, если выходящий учредитель не имеет каких-либо имущественных и иных претензий к обществу?


Статья 10 Закона "О хозяйственных обществах" предусматривает право участника выхода из общества в установленном порядке. Статья 53 Закона предусматривает право участника при условии согласия остальных участников уступить свою долю или ее часть одному или нескольким участникам этого общества, а в случае, если иного не предусмотрено уставными документами, то и третьим лицам. Участники общества имеют преимущественное право приобретения такой доли, именно поэтому они должны быть поставлены в известность о намерениях участника, пожелавшего со своей долей расстаться. При чем передача доли третьему лицу возможно только после полного внесения своей доли участником, который ее уступает. Также долю участника может приобрести само общество, которое должно передать ее другим участникам или третьим лицам в срок не более одного года. Вывод из положений названных статей таков: выход из общества является правом участника, ограниченным в части процедуры осуществления выхода, которая оговорена уставными документами общества. Потому участник должен уведомить о своем намерении остальных, и если возможность общения между участниками усложнена, это можно сделать, направив свое заявление письмом с уведомлением и с описью вложения, чтобы иметь на руках документы, подтверждающие отправку и соответствие оправленного.

Если участник, имеющий намерение выйти из общества, не намеревается продавать свою долю третьему лицу, общество или конкретные участники вынуждены разрешить судьбу этой доли: выкупить, принять безвозмездно, передать кому-то их участников на определенных условиях и т.д. в зависимости от предложенных выходящим из общества участником условий. Выход участника из общества влечет за собой изменение уставных документов. Однако это не является обязанностью самого выходящего. В соответствии с Постановлением КМУ №740 "О порядке регистрации субъектов предпринимательской деятельности" (Положение) при изменении организационно-правовой формы или формы собственности субъекта предпринимательской деятельности, он должен в месячный срок с момента наступления таких изменений подать документы для осуществления перерегистрации. Это положение распространяется на ситуацию, когда из участников общества обстается один, поскольку в таком случае изменяется форма собственности с коллективной на частную, организационно-правовая форма на частное предприятие. Поскольку выбывающий участник теряет связь с субъектов предпринимательства, из состава участников которого он выходит, то такая перерегистрация его не касается. Сами изменения к уставным документам согласно п.23 Положения подлежат регистрации в пятидневный срок, опять же субъектом предпринимательской деятельности. П. 24 Положения называет в качестве документа, подтверждающего добровольный выход участника – физического лица, нотариально оформленное заявление. Потому получать от других участников какие-либо документы об ознакомлении с заявлением о выходе, если само заявление было направлено по почте, необходимости нет. Поскольку обязанность информирования об изменениях и их регистрации лежит на субъекте предпринимательской деятельности (т.е. на обществе), то и ответственность за то, что данные положения не были выполнены в установленный законодательством срок, лежит на обществе.

Право выхода из состава участников сопровождается правом требования выплаты стоимости имущества общества, пропорциональной доли участника в уставном фонде. Такая выплата производится после утверждения годового отчета в срок до 12 месяцев от дня выхода. При неисполнении данного условия со стороны общества, участник – физическое лицо может защищать свои права в суде общей юрисдикции.

 


Объясните вопрос квартплаты за приватизированную квартиру. Договор с КРЭП не заключен, и заключать его не хочу, т.к. меня не устраивает обслуживание. КРЭП все равно начисляет квартплату, причем по какой-то себестоимости, что составляет примерно 1,50грн. за кв.м. За начисленную ими задолженность они собрались подавать в суд, но я все равно платить отказываюсь. Есть ли какие-то правовые документы, в которых указаны обязанности по вышеизложенному.


Статья 156 действующего Жилищного кодекса Украины (ЖК) обязывает собственника участвовать в расходах по содержанию квартиры и придомовой территории и производству ремонта. Ст.162 ЖК устанавливает, что плата за пользование жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве частной собственности, устанавливается соглашением сторон, при этом, плата за коммунальные услуги взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Техническое обслуживание и ремонт домов осуществляют жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы по договору по ставкам и на условиях, установленных для обслуживания домов государственного жилищного фонду (ст.181 ЖК). При чем, в силу ст.185 ЖК, финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт осуществляется за счет средств владельцев. Плата за пользование жильем является одним их основных обязанностей нанимателя. Постановлением КМУ от 29.06.98 №939 предоставлено право Совету Министров АРК, областным, Киевской та Севастопольской городским государственным администрациям устанавливать плату за пользование жильем (квартирную плату) и за содержание жилья, при условии ее экономического обоснования и в соответствии с утвержденным перечнем и качеством услуг, которые предоставляются предприятиями жилищного хозяйства. При этом, Постановление обязывает обосновывать нанимателю стоимость квартирной платы и коммунальных услуг. Другое постановление КМУ №1168 от 28.10.98 позволило регулировать тарифы на квартплаты и коммунальные услуги в соответствии с уровнем инфляции в Украине.

С другой стороны, поскольку данные взаимоотношения по сути являются предоставлением услуг, их получатель имеет право на защиту, предусмотренную Законом "О защите прав потребителей", относительно их качества, сроков предоставления, потому может обращаться за защитой в органы защиты прав потребителей или в суд. Указ Президента "О реформировании жилищно-коммунального хозяйства" предлагал создание конкурентной среды в этой области, которая не появилась, и потому большая часть предприятий этого сектора вынуждает граждан к сотрудничеству с ними в виду отсутствия альтернативы. Ведь приватизированная квартира, находящаяся в собственности гражданина, как правило, расположена в доме государственного жилищного фонда, который находится на участке отдельного жилищно-эксплуатационного предприятия. Правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями (Постановление КМУ от 08.10.92 №572) обязывают собственников квартир вносить на соответствующий счет собственника дома плату за обслуживание и ремонт дома, коммунальные и другие услуги. И хотя, Правила предполагают договорное оформление отношений между собственником квартиры и эксплуатационным предприятием, неоплата является нарушением Правил, что может повлечь ответственность собственника квартиры в силу ст.189 ЖК.

 


 

Наталья Плешкова
юрист

вверх страницы вверх страницы

  « вернуться к оглавлению консультаций

© Наталья Плешкова, Сергей Скибун - 2000