обозреватель консультации публикации это мы не проходили опять учиться давайте знакомиться о проекте написать письмо
обозреватель консультации публикации это мы не
проходили
опять учиться давайте
знакомиться
о проекте написать
письмо

  « главная страница

 

 

 31.03.2001 

Перевод помещений из жилого фонда в нежилой.

 

Практика переоборудования квартир под офисные помещения сегодня - явление довольно распространенное. Выбирая подходящее помещение для размещения офиса, приходится, в первую очередь, исходить из соображений целесообразного и экономного расходования средств на подобные цели. А всяческое улучшение арендуемых помещений в административных зданиях, увы, как правило, заканчивается проблемами возмещения стоимости таких улучшений со стороны арендодателей, которые, к тому же, отдают предпочтение арендной плате, а не осуществлению ремонта своих пусть даже развалин, и не редко на этой почве досрочно разрывают договор. В этом отношении квартира имеет немало преимуществ: она, как правило, находится в собственности конкретного лица, и главное - является ограниченной, замкнутой территорией, что дает возможность со стороны тех, кто ее эксплуатирует, контролировать пользование этим помещением в соответствии со своими пожеланиями.

Правовое регулирование всегда отставало, и будет отставать от общественных отношений, скорость развития этих явлений далеко неодинакова. И даже появись у нас новый жилищный кодекс, это не дало бы возможность разрешить все вопросы, связанные с использованием помещений по назначению. А действующий сегодня в Украине Жилищный кодекс УССР запрещает использование предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера. Но, с другой стороны, офис вроде как "промышленный характер" и не имеет. Перевод пригодных для проживания помещений их "жилых" в "нежилые" не допускается согласно ст.8 Жилищного кодекса УССР, кроме неких "исключительных" случаев, "по решению исполнительного комитета областного, городского (города республиканского подчинения) Совета народных депутатов" (ч.2 ст.7 Жилищного кодекса УССР). Данное положение исполнялось в порядке, предусмотренном постановлением Совета Министров УССР от 26.04.84 №189 "О порядке обследования состояния жилых домов в целях установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признании жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания". Но ни кодекс, ни постановление не слова не упоминают об использовании жилых помещений под офисы или для других нужд (склад, торговая организация и т.д.) непромышленного характера, хотя и настойчиво напоминается об обязательном использовании жилых помещений для проживания граждан, если таковые для проживания пригодны.

Частная собственность на жилье, при этом, предполагает право собственника беспрепятственно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а также использовать свою собственность для осуществления предпринимательской деятельности (Законы Украины "О собственности" и "О предпринимательстве"). Закон Украины "Об основах градостроительства" стоит на позициях не просто соблюдения порядка градостроительства, норм, правил, стандартов и прочее, но и защиты прав граждан. Соответственно, есть основания сделать вывод о том, размещение в жилых помещениях офисов, контор, организаций непромышленного характера возможно, поскольку это законное право распоряжения собственностью. При этом другие граждане - соседи по дому и живущие в близлежащих домах также имеют аналогичные права, с которыми необходимо считаться. Законодательство устанавливает целый ряд требований к проведению любых строительных мероприятий. Все вместе это делает законным переоборудование квартиры под офис, и, соответственно, перевод помещения из жилого фонда в нежилой, при условии получения соответствующего разрешения, которое выдается по решению исполнительных органов городских (районных) советов. Такое решение подлежит согласованию органами градостроительства и архитектуры, санитарных и противопожарных служб, а также собственника (владельца) дома. Разрешение на проведение переоборудование является обязательным условием правомерности проведения такого переоборудование квартиры, поскольку в данном случае изменяется назначение данного помещения, ведь оно становится "нежилым".

Правила пользования помещений жилых домов и придомовых территорий, утвержденные постановлением КМУ от 08.10.92 №572, не допускают ограничений интересов граждан, проживающих в доме. А Госстрой Украины, который вопросам перевода жилых помещений в "нежилые" посвятил письмо от 16.04.99 №17/5-92, уточнил требования к таким помещениям следующими параметрами: они должны быть размещены в цокольном, на первом или втором этаже и обязательно иметь отдельный выход. Относительно выхода - пожелания о том, что он непременно должен быть на улицу, в нормативных документах не встречаются.

Разработку проектной документации на переоборудование и перепланировку квартир необходимо осуществлять согласно требованием строительных норм и правил (СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", СНиП 2.04.08-87 "Газоснабжение", ДБН А.2.2-3-97 "Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства" и другие) и согласовывать с местными органами государственного надзора.

Опасения Госстроя и органов местного самоуправления по поводу самовольного, несогласованного переоборудования квартир не лишены оснований. Действительно, проводя работы не ознакомившись со строительной документацией дома в целом, строители, проводящие переоборудование, могут в ходе проведения работ нарушить несущие конструкции, что может привести к аварийному состоянию здания, изменить фасад здания. Но даже когда проводящиеся работы не подразумевают столь серьезных изменений, доброжелательные соседи ни за что не обойдут своим вниманием поселившихся по соседству шумных предпринимателей - а за этим наверняка последует визит проверяющих, и негативных последствий тогда будет не избежать. За нарушения законодательства в области строительства ответственность предусмотрена ст.96, 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях, Законом Украины "Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в области градостроительства". Закон предусматривает значительную материальную ответственность, в отдельных случаях в процентном соотношении к стоимости работ, а ведь переоборудовать квартиры под офисы, в основном, приходится именно не от хорошей жизни, и дополнительные расходы не желательны.

Положение о порядке выдачи разрешения на проведения строительных работ, утвержденные приказом Госстроя Украины от 05.12.2000 №273 называет среди работ, на которые не требуется разрешения, поточный ремонт без изменения назначения помещений. И, хотя переоборудование под офис очень часто сводится к простому поточному ремонту, именно сам факт смены назначения определяет необходимость получения разрешения на проведения работ по переоборудованию.

 

Наталья Плешкова
юрист

вверх страницы вверх страницы

 

  « вернуться к оглавлению "обозревателя"

© Наталья Плешкова, Сергей Скибун - 2000