обозреватель консультации публикации это мы не проходили опять учиться давайте знакомиться о проекте написать письмо
обозреватель консультации публикации это мы не
проходили
опять учиться давайте
знакомиться
о проекте написать
письмо

  « главная страница

 

 

 07.05.2002 

Новое в вопросах собственности на землю.

 

Принятие нового Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 года запомнилось многим нашим соотечественникам. Еще бы – похвастаться таким сражением за свое появление может далеко не каждый закон Украины, да и сами парламентарии долго сетовали на оторванные от их пиджаков пуговицы. Что нового в вопросы приобретения права собственности и права пользования земельными участками принес новый закон? Ведь его предшественник, Земельный кодекс 1990 года, был известен своим несоответствием Конституции Украины, что, впрочем, не помешало ему просуществовать более пяти лет после ее принятия.

Рассматривая изменения в регулировании земельных отношений, связанные с появлением нового Земельного кодекса, в первую очередь следует отметить законодательное закрепление коммунальной собственности на землю, что само по себе должно, наконец, упорядочить вопрос пребывания земель в собственности территориальных общин. Ранее такие земли относились к государственным, и органы местного самоуправления (местные Советы народных депутатов) выступали в роли распорядителей таких земель.

Изменился и подход к частной собственности на землю – в отличие своего предшественника, который допускал частную собственность на землю только в отношении граждан, а сельскохозяйственные юридические лица относил к субъектам коллективной собственности, новый Земельный кодекс рассматривает как частную собственность на землю и граждан и юридических лиц.

Запрет на собственность земельных участков для иностранных граждан и лиц без гражданства (статья 6 Земельного кодекса 1990 года) снят, и теперь указанные физические лица могут иметь в собственности земельные участки несельхозназначения, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости (статья 81 нового Земельного кодекса). Однако приобретенные ими земли сельхозназначения подлежат отчуждению в течение года (т.е. должны быть проданы, подарены и т.п.).

Приобретение в собственность земельных участков юридическими лицами ставиться в зависимость от того, являются ли их учредители гражданами или юридическими лицами Украины. Земельные участки могут быть внесены в уставный фонд юридического лица его учредителями, однако до 1 января 2005 года внесение земельных участков в уставные фонды хозобществ запрещено пунктом 14 переходных положений нового Земельного кодекса.

Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земли несельхозназначения. Сельхозземли, приобретенные иностранными юрлицами, подлежат отчуждению в течение года (статья 82 нового Земельного кодекса).

Единственной формой законного приобретения земельных участков сельхозназначения для иностранных юридических и физических лиц и лиц без гражданства новый Земельный кодекс определяет получение наследства. Получить землю в наследство может и территориальная община (статья 83 нового Земельного кодекса), хотя, исходя из содержания статьи 534 Гражданского кодекса, завещать собственность гражданин может физическим или юридическим лицам, а также государству, и территориальная община к таковым не относится.

Новшеством, которого ранее не знало земельное законодательство Украины, стал институт приобретательной давности (статья 119). Согласно статье 119 нового Земельного кодекса граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно пользуются земельным участком в течение 15 лет, но не имеют документов о правах на такой участок, могут обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с ходатайством о передаче участка им в собственность или пользование. Другим новым для украинского земельного законодательства (подразумевается земельное законодательство Украины за период независимости) явлением, нашедшим закрепление в новом Земельном кодексе, явился земельный сервитут (статьи 98-102). Он означает право собственника или пользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (право проезда, право проведения необходимых коммуникаций и трубопроводов через чужой участок, право поить скот из водоема на чужом участке и пр.). Для сервитута избирается режим, наименее обременительный для собственника земельного участка, в отношении которого сервитут установлен. Положения, схожие по смыслу с сервитутом, содержал и прежний Земельный кодекс 1990 года (например, статья 40), однако эти положения составляли обязанности собственника и землепользователя и не имели специального законодательного обозначения. Заметим, что сервитут не отделим от земельного участка, и не может существовать (а значит, и передаваться) отдельно от него. Интересно, что в дополнение к установлению сервитута, новый Земельный кодекс законодательно закрепил понятие добрососедства (статьи 103-109) и дал обстоятельную расшифровку его содержанию, в том числе распределение затрат на установление совместных границ участков, возможность требовать ликвидировать деревья и кусты, растущие на общей границе, а главное, возможность требовать прекращения деятельности, вредной для людей, животных, воздуха или земельного участка.

Изменился подход к переходу права собственности на земельный участок при переходе собственности на здание или строение. Статья 30 Земельного кодекса 1990 года предусматривала переход прав собственности или пользования земельным участком одновременно с переходом собственности на здание или строение, если целевое назначение участка не изменяется. Ели же целевое назначение изменялось, земельный участок передавался новому собственнику в порядке отвода. К юридическим лицам переходило право пользования земельным участком под принадлежащим им зданием. Пришедший на смену порядок, установленный статьей 120 нового Земельного кодекса отчается от старого. При переходе собственности на здание, право на земельный участок переходит на основании договора, и, соответственно, на условиях, им предусмотренных. Право собственности на землю переходит на основании гражданско-правовых договоров (купли-продажи, бесплатной передачи, дарения и пр.), а право пользования – на основании договора аренды. Это означает, что право собственности на земельный участок переходит не само по себе. При этом к лицам, которые не могут иметь земельные участки в собственности, переходит право пользования участком.

В целом схожая с существовавшей до принятия нового Земельного кодекса по срокам и этапам осуществления, процедура передачи земель в пользование юридическим лицам имеет и некоторые отличия. Как указано в статье 123 нового Земельного кодекса документы, которые прилагаются к ходатайству о выделении участка, должны обосновывать ее размер, назначение и месторасположение. Статья 19 Земельного кодекса 1990 года конкретно называла прилагающиеся документы (это были копия генплана строительства, титульный список или справка о финансировании строительства, проект рекультивации земель и др.), теперь сами документы в кодексе не названы. Если названная статья 19 предполагала согласование проекта отвода земельного участка только с собственником земли или землепользователем (практически можно было получить согласование одного их них без ведома другого), статья 123 нового Земельного кодекса требует такого согласования с землепользователем, а, кроме того, с органом по земельным ресурсам, природоохранными и санитарно-эпидемологическими органами, органами архитектуры и охраны культурного наследия. По отдельным объектам также необходимо получить заключение государственной землеустроительной экспертизы, если они ей подлежат.

Согласно статье 128 нового Земельного кодекса граждане и юридические лица могут купить переданные им в пользование земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности. Для этого им необходимо обратиться с заявлением в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления (т.е. сельский, поселковый, городской совет народных депутатов). К заявлению следует приложить государственный акт на право постоянного пользования землей или договор аренды, план земельного участка и документ его предоставлении (в случае отсутствия государственного акта), свидетельство о регистрации субъекта предпринимательства. Подобным образом, в силу статьи 128 нового Земельного кодекса, купить можно и земельные участки, не пребывающие в пользовании физических и юридических лиц. Продажа таких участков возможна после разработки землеустроительной организацией проекта отвода земли, и должна быть произведена не позднее 30 дней после этого. Расчет за землю может производиться на условиях рассрочки, а основанием для выдачи государственного акта о собственности на землю является документ об оплате за нее (ранее к таким документам также относился и договор купли-продажи). Договор купли-продажи земли, как и прежде, подлежит нотариальному удостоверению.

Не каждое юридическое лицо может приобрести землю сельхозназначения – согласно статье 130 нового Земельного кодекса уставными документами такого юрлица должно быть предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства.

Статья 129 нового Земельного кодекса по своему содержанию является просто сенсационной, поскольку предполагает продажу земельных участков государственной и коммунальной собственности иностранным государствам и иностранным юридическим лицам. Это положение Земельного кодекса вызвало в украинском парламенте разногласия, переросшие в потасовку, но в итоге получило путевку в жизнь. Продажа, о которой идет речь, осуществляется Кабинетом министров Украины по согласованию с Верховной Радой в отношении земель государственной, и соответствующими местными советами по согласованию с Кабинетом министров в отношении земель коммунальной собственности. Иностранные государства с соответствующим ходатайствам должны обращаться в Кабинет министров, а иностранные юридические лица – в соответствующие государственные администрации и местные советы. При этом к юридическим лицам предъявляется обязательное требование – регистрация иностранным юридическим лицом постоянного представительства в Украине с правом ведения хозяйственной деятельности на ее территории. Ходатайства рассматриваются после получения согласования Кабинета министров.

Расширились возможности залога земельных участков. Если согласно статье 31 Закона Украины "О залоге" от 2 октября 1992 года №2654-XII предметом ипотеки (т.е. залога недвижимости) могли выступать земельные участки, принадлежащие гражданам на праве частной собственности, то на основании статьи 133 нового Земельного кодекса в залог могут передаваться земельные участки, принадлежащие на праве собственности как гражданам, так и юридическим лицам. Как установлено указанной статьей, выступать заставодержателями в отношении земельных участков могут только банки. Предусмотрена возможность передачи в залог части земельного участка, находящегося в совместной собственности при согласии всех совладельцев, и при условии выделения ее в натуре (на местности).

Особое регулирование новым Земельным кодексом установлено для продажи земельных участком субъектам предпринимательской деятельности под строительство. Земельные участки государственной и коммунальной собственности в данном случае на основании статьи 134 нового Земельного кодекса подлежат продаже на конкурентной основе посредством поведения земельных торгов. Земельные торги проводятся в форме конкурса или аукциона (статья 135), и принимать участие в них могут граждане и юридические лица, уплатившие регистрационный и гарантийный взносы. Форма проведения земельных торгов (будет то конкурс или же аукцион) определяется собственником земельного участка, если иное не установлено законом. Проводится земельные торги могут также и по решению суда. Организатором торгов является орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на отчуждение земельного участка, который продается.

Безусловно, все особенности, вытекающие их положений нового Земельного кодекса, сложно охватить в одном обзоре, и поэтому отметим некоторые из переходных положений, которые, вероятнее всего, могут заинтересовать читателей.

Согласно пункту 6 переходных положений, граждане и юридические лица, имеющие в постоянном пользовании земельные участки, но которые не могут иметь их на таком праве, должны до 01 января 2005 года переоформить их в установленном порядке на право собственности или право аренды. Поэтому юридическим лицам, имеющим земельные участки на праве постоянного пользования следует сопоставить категорию принадлежащего им земельного участка, собственный статус, условия предоставления им участка и его использования, и в соответствии с результатом в установленный срок произвести переоформление.

Определенные ограничение установлены переходными положениями в отношении земель сельхозназначения. Размер передаваемого в собственность участка сельхозназначения на период до 1 января 2010 года не может превышать 100 гектаров, за исключением случаев наследования по закону. До 1 января 2005 года установлен запрет на продажу и иное отчуждение (кроме мены, наследования и изъятия в общественных целях) участков для ведения сельского хозяйства и товарного сельхозпроизводства. При переоформлении права постоянного пользования землями сельхозназначения оформляется право долгосрочной аренды, по которому размер арендной платы не может превышать размер земельного налога.

Напомним, что новый Земельный кодекс вступил в силу с 1 января сего (2002) года, и соответственно с этой даты применяются его положения.

 

 

Напечатано: журнал "Ватерпас" за 2002 год.

 


 

Наталья Плешкова
юрист Интернет-проекта urist.com.ua.

вверх страницы вверх страницы

 

  « вернуться к оглавлению "обозревателя"

© Наталья Плешкова, Сергей Скибун - 2000