обозреватель консультации публикации это мы не проходили опять учиться давайте знакомиться о проекте написать письмо
обозреватель консультации публикации это мы не
проходили
опять учиться давайте
знакомиться
о проекте написать
письмо

  « главная страница

 

 

 28.06.2002 

Судебная практика.
Споры по договорам аренды.

 

Договор аренды имеет особенный статус в существовании юридического лица, поскольку зачастую играет роль своеобразной "прописки" фирмы, подтверждая ее местонахождение. Отношения между арендаторами и арендодателями рано или поздно, как правило, перерастают в конфликтные, поскольку по своей природе это отношения хозяина и постояльца, интересы которых противоположны – первый желает получать как можно больший доход и нести как можно меньше расходов, связанных с его получением, а второй – как можно меньше и как можно реже платить, и при этом обеспечить себе в достаточной степени комфортные условия.

:-)Обзор вопросов, внимание которым было уделено в судебных актах высшего органа по разрешению хозяйственных споров, позволяет выделить основные точки преткновения сторон договоров аренды, и сделать соответствующие выводы.

Постановление ВАСУ от 23.03.2001 по делу №04-1/11-6/25 посвящено вопросу очередности арендных платежей. Удовлетворив требования истца о взыскании задолженности и разрыве договорных отношений по аренде помещения, ВАСУ, анализируя процесс возникновения задолженности по арендной плате, отмечает, что законодательством арендодателю не предоставлено право по своему усмотрению определять назначение платежей, сделанных арендатором. Такой вывод у судебной власти сформировался, когда принятое уже решение по делу пересматривалось коллегией по пересмотру решений, определений, постановлений ВАСУ. При этом надзорная инстанция, постановление которой и пересматривалось коллегией, считала, что арендодатель должен был в первую очередь направлять поступающие от арендатора платежи на погашение задолженности по арендной плате.

Обратимся к законодательным актам, которыми регулируются взаиморасчеты по аренде (найму) и осуществление платежей в денежном обороте Украины. Статья 269 ГК, на которой основывается вывод ВАСУ, наделяет арендодателя правом требовать досрочного расторжения договора аренды, если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев со дня окончания срока платежа. Срок платежа устанавливается по соглашению сторон в договоре аренды, и может являть собой определенный день соответствующего месяца или другой установленный сторонами срок. Иногда сторонами в договоре устанавливается обязательство произвести оплату по требованию арендодателя. Именно так было определено между сторонами, спор между которыми был разрешен уже названным постановлением ВАСУ от 23.03.2001. Теперь ознакомимся с положениями Инструкции о безналичных расчетах, в соответствии с которой производятся платежи через банк. Согласно пункта 4 названной Инструкции банки проверяют реквизиты платежного документа, и, как установлено пунктом 5, возвращают расчетные документы без исполнения, если они составлены с нарушениями. Арендные платежи осуществляются, как правило, при помощи платежных поручений, применение который во взаиморасчетах регулируется разделом III Инструкции о безналичных расчетах. Пункт 7 этого раздела устанавливает, что реквизит "назначение платежа" платежного поручения заполняется плательщиком "так, чтобы давать полную информацию о платеже и документах, на основании которых осуществляется перечисление средств получателю". То есть данный реквизит должен дать возможность точно определить назначение платежа. Если платеж осуществляется на основании выставленного счета – то оплаченным в результате осуществления платежа будет являться именно этот предъявленный к оплате счет. Что же касается периодических платежей, которые осуществляются согласно положениям договора – платеж считается осуществленным за то, за что указано в "назначении платежа" платежного поручения, поскольку данный реквизит является обязательным для этой формы расчетного документа. Составляется расчетный документ отправителем денег – это еще раз подтверждает отсутствие у получателя средств возможности определять назначение платежа. Поэтому, если арендатор не желает прекращения арендных отношений не по своей инициативе, и, при этом, в силу обстоятельств имеет сложности со своевременным расчетом за аренду, ему нужно самостоятельно обратить внимание на очередность платежей. В первую очередь нужно погашать задолженность за предыдущие периоды, чтобы не создать трехмесячный "зазор", заплатив при этом аренду за последний месяц.

Нередко между арендатором и арендодателем возникают недоразумения по поводу того, что входит в понятие "коммунальные платежи". Арендатор, как правило, хочет сократить подобные расходы, поскольку это отражается на размере арендной платы, а арендодатель расширяет это понятие, так как это дает возможно ему производить непредвиденные затраты (особенно аварийные) не за свой счет. ВАСУ в письме №01-8/106 от 07.03.96 по этому вопросу заметил, что понятие "коммунальных платежей" не включает в себя такой вид услуги, как ремонт и обслуживание лифтов. В связи с этим, в интересах арендодателя подходить к договорному регулированию взаимоотношений с арендаторами таким образом, чтобы обеспечить себе в дальнейшем возможность возместить собственные затраты по содержанию и обслуживанию помещений за счет получаемых им арендных платежей.

Не менее распространенными являются разногласия по поводу уплаты земельного налога. Арендодатели, которым законом предоставлены льготы в виде освобождения от уплаты земельного налога за принадлежащие им земельные участки, в частности бюджетные учреждения, которые полностью финансируются за счет бюджета и которые освобождены от уплаты земельного налога в силу статьи 12 Закона "О плате за землю", обязаны уплачивать этот налог за земельный участок пропорционально площади сданного в аренду строения. Такая обязанность для субъектов, освобожденных от уплаты земельного налога, установлена последним абзацем статьи 12 названного закона. Соответственно, арендодатель в этом случае в соответствии с положениями договора аренды может требовать от арендатора возмещения уплаченных сумм земельного налога.

Однако, возлагать обязанность по уплате земельного налога на арендатора, арендодатель не имеет права, поскольку законодательство не предусматривает возможность уплаты налога за налогоплательщика третьим лицом. Так, плательщиками земельного налога в силу статьи 2 Закона "О плате за землю" являются собственники земельных участков и землепользователи, а иными словами, лица, на которых земельные участки зарегистрированы, потому именно они и обязаны платить земельный налог. И распространенный на практике пункт договоров аренды о том, что арендатор самостоятельно оплачивает земельный налог, не соответствует законодательству, и может быть признан недействительным в судебном порядке по инициативе заинтересованной стороны.

Важным моментом взаимоотношений сторон договора аренды является проведение ремонта и других улучшений арендуемого помещения. Как обращает на это внимание ВАСУ в обзорном письме от 12.04.2001 №01-8/442, такие мероприятия, произведенные арендатором, подлежат возмещению только в том случае, если они производились с согласия арендодателя. Это установлено статьей 272 ГК. Арендатору не следует забывать, что в интересах арендодателя не возмещать подобные затраты, а потому арендодателю не выгодно фиксировать свое согласие на тих проведение, чтобы обязанность по возмещению проведенных ремонта и/или улучшений не возникла. Поэтому, вопрос о том, согласен ли арендодатель на подобные мероприятия в отношении сдаваемого в аренду помещения, целесообразно обговорить при установлении арендных отношений и внести соответствующие пункты в договор аренды, т.е. тогда, когда до возможного конфликта еще далеко.

Нередко помещения, оборудование и другое имущество передаются в аренду в силу взаимоотношений иного характера, нежели правовые отношения аренды. В таких случаях необходимо верно избирать вид договора, которым будут регулироваться взаимоотношения между сторонами, чтобы в дальнейшем избежать возможного признания сделки недействительной или притворной. Одному из возможных случаев подобного регулирования арендных взаимоотношений уделено внимание в обзорном письме ВАСУ от 12.04.2001 №01-8/442. Договор поручения, по которому поверенный осуществлял эксплуатацию оборудования, признан судом договором бесплатного пользования имуществом. Данная позиция судебной власти основывается на том, что предметом договора поручения согласно статьи 386 ГК являются определенные юридические действия, совершаемые поверенным от имени и за счет доверителя, и эксплуатация оборудования к ним не относится. Поэтому, если арендные взаимоотношения составляют лишь часть комплекса взаимоотношений различного характера между одними и теми же сторонами, возможно, имеет смысл оформить несколько договоров в соответствии с законодательством и конкретным предметом, в отношении которого данные договорные отношения устанавливаются.

Отдельную правовую категорию составляет аренда имущества, находящегося в государственной собственности. Арендная плата за такое имущество регулируется законодательно, и не может быть меньше установленных размеров. Поэтому, как установлено статьей 21 Закона об аренде государственного имущества, размер арендной платы может пересматриваться по требованию одной из сторон в связи с изменением цен и тарифов и в других случаях, установленных законодательством. К таким "другим случаям" судебный орган, как отмечено в обзорном письме ВАСУ от 12.04.2001, отнес внесение изменений в Методику расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества. Поэтому арендатору, который использует помещение, находящееся в государственной или коммунальной собственности, не следует игнорировать существование названной Методики, и желательно знакомиться с ее содержанием на случай возможного пересмотра арендных платежей.

Подводя итог обзора случаев из судебной практики, очевидным становиться то, что основную роль в регулировании прав и обязательств между сторонами взаимоотношениях аренды играет договор аренды. Поэтому содержанию заключаемого договора и полноте того круга вопросов, которые предполагается урегулировать его положениями, следует уделять внимание при установлении арендных отношений, т.е. тогда, когда уровень контактности между сторонами достаточно высок и они настроены добросовестно выполнять даже устные, ничем не подтвержденные договоренности. Со временем, по мере накопления разногласий, договор останется тем единственным свидетельством достигнутых договоренностей, которое поможет потребовать их исполнения. Чем большая часть вопросов урегулирована сторонами посредством договора аренды, – тем меньше возможность отступления от установленных договорных взаимоотношений.

 

 


Перечень принятых сокращений и законодательных и нормативных актов,
использованных в статье:

 

ГК
Гражданский кодекс Украины;
ВАСУ
Высший арбитражный суд Украины – до судебной реформы 2001 года;
ВХСУ
Высший хозяйственный суд Украины – после судебной реформы 2001 года;
Закон "О плате за землю"
Закон Украины "О плате за землю" от 03.07.1992 №2535-XII;
Закон об аренде государственного имущества
Закон Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества” от 10.04.1992 №2269-XII в редакции Закона №98/95-ВР от 14.03.1995;
Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества
Постановление КМУ от 04.10.1995 №786 "О методике расчета и порядке использования платы за аренду государственного имущества";
Инструкция о безналичных расчетах
Инструкция о безналичных расчетах в Украине в национальной валюте, утвержденная постановлением Правления НБУ от 29.03.2001 №135;
  • Постановление судебной коллегии по пересмотру решений, определений, постановлений ВАСУ от 23.03.2001 по делу №04-1/11-6/25 "Судебное рассмотрение споров, связанных с договорами аренды". Напечатано: “Вестник хозяйственного судопроизводства”, №4, 2001;
  • Письмо ВАСУ №01-8/106 от 07.03.96 "О некоторых вопросах практики применения отдельных норм действующего законодательства при разрешении споров";
  • Обзорное письмо ВАСУ от 12.04.2001 №01-8/442 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с арендными правоотношениями".

 

 


 

Наталья Плешкова
юрист Интернет-проекта urist.com.ua.

вверх страницы вверх страницы

 

  « вернуться к оглавлению "обозревателя"

© Наталья Плешкова, Сергей Скибун - 2000